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      主題: 外來人口將會是負增長 房價或20年后最便宜

      • 任我行
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      • 發表于:2015/12/27 20:37:31
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      12月14日召開的中央政治局會議,作為中央經濟工作會議之前的定調會,對明年的經濟工作提出總的要求和政策的著力點,為即將召開的中央經濟工作會議確定一個政策基調。

      中央政治局會議談及明年的經濟工作,在政策目標上,將“穩增長、調結構、惠民生、防風險”視為明年經濟工作的核心目標,并且將“穩增長”仍然排在第一位。而“穩增長”的關鍵則在于能否如會議所提出的。

      “抓住關鍵點、打好殲滅戰”。其中,房地產市場能否穩定,可謂關鍵的關鍵。

      繼11月10日中央財經領導小組會議上發出“化解房地產庫存”的信號之后,本次政治局會議再次明確提出“要化解房地產庫存,通過加快農民工市民化,推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革,擴大有效需求,穩定房地產市場。”

      這意味著,面對房地產供應結構性過剩的巨大挑戰,2016年,在房地產政策層面,中央將通過力度很大的組合拳幫助穩定房地產的預期,從而在某種程度上穩定中國經濟,避免房地產投資的持續下滑的風險蔓延到金融領域,引發系統性的金融風險。

      從今年前11個月中國經濟與房地產投資的表現看,今年經濟持續下滑,房地產投資的明顯下滑是主要原因之一。

      盡管受今年“兩會”以來房地產刺激政策的影響,包括一線城市在內的部分城市,房地產銷售回暖的跡象很明顯,但房地產投資卻仍然持續下滑,到了11月份,房地產投資的增速下滑至1.3%的低點,已經連續22個月下滑。

      1-11月份,房屋新開工面積140569萬平方米,下降14.7%,降幅擴大0.8個百分點。其中,住宅新開工面積97077萬平方米,下降15.3%。房屋竣工面積72413萬平方米,下降3.5%。

      而商品房待售面積在10月末68632萬平方米的基礎上再創歷史新高,達到了69637萬平方米,比10月末增加1004萬平方米。

      待售住房庫存量高企,尤其是三四線城市去庫存化壓力極大,這個問題依然沒有解決。

      機構數據顯示,目前70個大中城市中,去庫存周期超過12個月的城市多達27個,其中北海去庫存周期高達30.1個月,煙臺26.4個月,荊門25.5個月,呼和浩特24.9個月,三亞也多達23個月。

      社科院報告則表明,當下房企庫存高企,去化壓力增大,商品住房過剩總庫存高達21億平方米,僅現房庫存去化就需23至24個月。

      銷售和投資冰火兩重天的背后,折射出中國絕大多數的城市住房供應嚴重過剩的事實。

      回顧中國房地產調控政策的變遷,從過去最早的“抑制房價過快上漲”,到后來的“增加有效供給”,到今天的“化解庫存”,說明中國房地產已經迎來了真正的行業轉折點:住房已經從以前的短缺到了今天的過剩。

      在中國住房進入過剩階段之后,房地產作為中國經濟最重要拉動力的好日子基本已經結束,房地產已經從中國經濟增長的引擎很有可能成為中國經濟的拖累。

      中國住建部提供的數據顯示,包括農村在內,中國自有房比例已經高達89%。

      無論中國的房價怎么漲,總會有一些房地產泡沫即將破裂,房地產市場馬上崩盤的聲音。普通購房者懼于這些聲音遲遲不敢下手,畢竟對于大多數人來說買房花費了自己大半生的積蓄。

      事實上,如果剔除通貨膨脹的因素,二十年后中國最便宜的東西有可能就是房子。

      說十年后房子便宜,是相對人均收入而言的,比如現在人均月收入是3000元、房屋均價是每平方8500元,而十年后人均月收入是1萬元時,房屋均價可能是每平方12000元,相對而言,房屋的價格當然比現在便宜多了,因此,現在高價買的房屋放到十年后非但不保值增值,還會嚴重貶值!

      對比古今中外房價,中國現在的房價處在房價最高時期,以目前的房價,一個年收入8萬元的家庭,全家不吃不喝整整15年才能買得起一套100平米的三居室普通商品房,這個代價是非常高的。

      房價如果繼續上漲,社會各方面都無法承受,既然無法承受,房價就失去了上漲的動力,也就是說現在的房價,相對老百姓的收入來說確實已經到頂了。

      中國已經實施了十幾年的“土地財政”政策,隨著“地王”時代的結束,“賣地財政”越來越難以為繼,政府部門開始轉變思路,將逐漸從“土地財政”向“物業財政”模式轉變。

      也就是向房屋持有人征收’物業稅”的方式取得新的源源不斷的財政收入,這無疑會增加房屋所有人的持有成本,降低房屋作為家庭財富的吸引力。

      著名離岸資產配置專家劉磊認為,未來房地產市場另一個不利因素是人口紅利的消失。

      根據統計數據,中國0~14歲人口比重從上個世紀六七十年代到現在一路下滑,到2010年已經降為16.6%。在未來10年,中國23~28歲的生育旺盛期女性的數量將萎縮44.3%,如果生育率沒有明顯提升,0~14歲人口占總人口的比例將降至10%以下。

      對此,人口學者判斷,中國人口負增長的大勢已定,21世紀中國面臨的最大風險就是人口負增長造成的風險。即使現在開放了對二孩的限制,但就目前撫養一個孩子的耗費與居民收入的矛盾,也很難令 政策帶來拉動人口增長的效果。

      中國社會現在已經步入“老齡化”國家,再過十年,中國社會將會更加衰老,年輕人將成為“稀缺”一代,對房屋的需求將會大幅度降低。

      目前的社會中堅是60后、70后的這批人,這些人的消費能力和購買力無疑是整個社會中最強的,市場上購買別墅和豪車的基本上都是這批人,這些人中的許多人現在擁有不止一套高檔商品房,而這批人的后代恰恰都是“獨一代(獨生子女一代)”。

      十幾年后“獨一代們”也長大成人了,這些“獨一代”從父母和祖父母那里繼承的房屋將達到“人均三套房”的水平,請問“獨一代”如何消耗這些房屋呢?只能或租或賣吧?可是指望同為“獨一代”的同齡人互相“接盤”無疑是天方夜譚!

      財政部最新發布的數據表明:今年1月到8月,全國國有土地使用權出讓收入17599億元,同比減少10950億元,下降38.4%。如此大規模和大幅度的下滑,史所罕見。地方政府的錢袋子癟了許多,持續多年的土地財政正面臨著嚴重挑戰。

      我國政府收入,主要分為一般公共預算收入和政府性基金預算收入。

      且看今年1月到8月的情況:全國一般公共預算收入103521億元,同口徑增長5.2%,其中地方本級一般公共預算收入4993億元,同口徑增長2.3%全國政府性基金預算收入23399億元,同口徑下降29.8%,其中地方本級政府性基金預算收入20764億元,同口徑下降32.8%全國一般公共預算支出102864億元,同口徑增長13.5%,其中地方一般公共預算支出10745億元,同口徑增長23.16%。

      從結構上看,全國政府性基金預算收入占政府總收入的近二成,其中土地出讓金占全國政府性基金預算收入的七成多。

      土地出讓金是地方本級公共預算收入的三倍多,可見地方政府高度依賴賣地款。地方公共預算支出總額比收入總額多了一倍多,嚴重入不敷出。

      從增幅上看,地方政府公共預算支出增幅是收入增幅的10倍!加之地方政府性基金預算收入大降三成多,其中土地出讓金大降近四成,地方政府的日子實在難過。

      進入本世紀以來,我國房地產市場經歷了飛躍式發展,土地出讓金也呈暴發式增長,從2001年的1295億元,持續增長至2014年的42606億元,暴增32倍,年均復合增長率約25%。

      隨著“地王”時代的結束,“賣地財政”越來越難以為繼,政府部門開始轉變思路,將逐漸從“土地財政”向“物業財政”模式轉變。

      也就是向房屋持有人征收’物業稅”的方式取得新的源源不斷的財政收入,這無疑會增加房屋所有人的持有成本,降低房屋作為家庭財富的吸引力。

      從地方債務對土地財政依賴程度來推測,從長期看地方有可能在商品住房上達到雙極限:

      即一方面有可能將地價房價抬高到極限,另一方面又有可能將居住用地的供應源源不斷地維持到極限。從種種跡象看,特別是從住房庫存數據看,這個雙極限或許正在逼近。

      此外,那些目前全國經濟發達的地區,持續吸引外來人口流入,是促使房價不斷走高的主要因素之一。

      但是隨著區域經濟開發步伐的加大和產業資本向欠發達地區的轉移,經濟發達地區的總人口在十年內會出現此消彼漲的趨勢。

      2010年開始的“用工荒”已經是一個苗頭,預計十年內經濟發達地區的外來人口將會是負增長的趨勢,一線人口的負增長會導致房屋需求減少,進而促使房價走疲、甚至下降。

      從海外眾多國家房產價格歷史走勢和減息周期(釋放流動性)的關系來看,可以得出這樣的結論:

      如果房價處于歷史高位,且房屋空置率居高不下(創新高)、租金回報低(創新低),交易量銳減的情況下進行市場救市,如降息,恰恰是為了規避市場的硬著陸、市場轉向甚至是價格劇烈下挫的開始。

      綜上所述,由之前大規模資本去追求高增長的房產,應該轉向了資本合理分流,追求回報周期穩定,回報率穩定的投資產品。
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