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    1. 論壇廣播臺
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      主題: 商業地產項目最實操的規劃設計對策與案例解讀

      • 小李子
      樓主回復
      • 閱讀:2906
      • 回復:0
      • 發表于:2015/5/18 10:02:31
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              1.業態規劃:根據消費方式和觀念進行特色規劃
        為了企業價值最大化,將各種商業元素轉化為競爭的購物環境時,合理規劃和布層是非常重要的。強烈的商業氣氛,必須依靠科學的業態組合來創建,這是商業房地產項目。

        (1)順應消費觀念及方式的變化規劃業態
        有很多因素會影響商業業態的形成和發展。
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        在目前,國外社會消費觀念和消費模式的最重要的變化和趨勢有以下兩個方面:
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        (2)與線上成熟業種進行差異化定位
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        (3)業態配比:零售:餐飲:娛樂=4:3:3
        按照發展趨勢,傳消費者逛街目的從購買有形商品為主,轉為體驗生活享受為主。第五代商業的業態為:零售:餐飲:娛樂=4:3:3,同時根據不同地域與環境做出相應的調整。
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        2.空間規劃:空間構成暗含著文化傾向
        第五代商業地產在空間規劃,外部環境等方面都有著很大的不同。商業中開放空間的營造手段多種多樣,空間構成暗含著文化傾向,隨著時代的發展呈現出豐富的形態。
        第五代商業地產的空間形態特征
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        例如,如蘇州圓融時代廣場中,有世界最長的 500米 LED 天幕,突出了蘇州工業園區現代化新城形象,其鮮明的時代特色,容易給消費者留下深刻的印象。
        針對以上消費者行為與心理的分析,第五代商業外部開放空間設計采用以下設計策略:自然化設計、人性化設計、特色體驗設計。

        (1)自然化設計:創造與自然和諧共生的生態化場所
        為了增加消費情趣,必須讓消費者有更大的視野和自然景觀,無論是自然景觀還是人為景觀,第五代商業中心都力求使購物環境自然化、生態化,與自然和諧共生的環境是第五代商業中心的吸引點。
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        日本大阪 Namba Parks 購物中心(日本難波公園)是獨具特色的生態購物中心,設計了一個帶有自然地貌特點的人造峽谷式的公園式購物中心,該峽谷的植物覆蓋 2—8 層建筑的上面,露天的坡道從2層逐漸走到8層,坡道兩邊可以進入不同層上的商店、餐飲與娛樂場所,在樹木、植被、瀑布、連接峽谷兩端的飛橋的襯托下,峽谷般壯麗的自然景象與建筑有機的結合在了一起。  

        (3)特色體驗設計:創造感受多重愉悅的體驗性場所
        以下內容從情境體驗和主題體驗兩個方面來論述第五代商業體驗性空間的設計。
        ①情境營造的綜合體驗
        情境體驗是將空間環境塑造成某種特別的場景——通常是具有與審美有關的情感意義的場景,鼓勵消費者在感官體驗的基礎上,享受眼前的即時感受,從而達到購物環境差異化,體驗延續化的目的。

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        內華達州-拉斯維加斯市的沙漠通道,是典型的體驗式娛樂主題導向購物中心。可以身臨其境體驗不同時期的生活方式,接觸不同的文化。既傳承了文化,又產生了新的消費模式。

        ②主題多元的文化體驗
        主題體驗型商業是以設定主題為核心,結合各類業態特色和多種空間處理手法,注重商業空間性格的設計,把其打造為“有故事”的主題空間,以吸引人群體驗和誘導消費。
        而精準的消費市場分析是第五代的特色商業的選擇基礎,是商業利潤的前提,也是設計風格的背景。按主題分類,商業房地產空間主題對應分為空間主題、文化主題、(自然)生態景觀主題。

        A.空間主題
        這里的所說的空間是與地域相聯系的一個維度,不同的地域承載不同的建筑形式。根據消費者的獵奇心理,商業項目可以通過以異國風情為主題創造一個跨越空間界限和日常生活截然不同的世界,來滿足消費者的這一心理需求。

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        北京 SOLANA 藍色港灣為歐式建筑,項目由19棟2到3層的有濃郁歐式風情的小樓在商業環境中環繞而筑。

        B.文化主題
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        這類購物中心的主題定位通常是基于該地區的特定的歷史文化內涵,通過老街區和老建筑的改造再利用而來。如由老式的石庫門居住區改造而來上海新天地是一個典型的歷史文化為主題的購物中心。
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        文化可以顯著提高商業空間的品位,例如好萊塢的加利福利亞的環球影城步行街,其主力店由環球影城主題公園,一個18屏的電影院和一個6200座的圓形劇場組成,電影文化是其絕對的主題,隨處可見世界著名的電影制片公司,項目充分利用電影文化元素,如將金剛形象的巨大的雕塑展示在步行街中。

        C.生態景觀主題
        以生態景觀為主題的商業,讓顧客能夠在美麗的自然環境中享受購物的樂趣。
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        青島中央廣場結合項目地勢豐富的高低變化,在景觀設計方面以綠島為主題,運用海洋圖案、形式、紋理和燈光作為主設計元素。
        電商背景下商業項目規劃設計實例分析

        1.業態空間規劃——南京水游城
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        鵬欣水游城是以第五代商業shopping park為核心的城市綜合體,同時根據不同需要有機組合酒店、上午、辦公、會展、居住、交通樞紐等功能,其核心第五代商業shopping park的特點體現于業態規劃和空間動線規劃。

        (1)水游城業態規劃
        都市文化是多元文化,都市文化總的來講包括兩個部分,即物質文明和精神文明。作為第五代商業的鵬欣·水游城,承載的就是現代都市的多元文化,鵬欣·水游城將傳統商業的主題購物功能降至50%—60%,大大提高給人帶來的精神享受的休閑、娛樂、服務等功能。

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        (注明:購物零售僅占60%,餐飲占20%,娛樂占15%,其他的生活服務占5%)
        南京鵬欣水游城不再像第四代商業SHOPPING MALL簡單依靠大賣場作為單一的主力店,而是組合引進購物、休閑娛樂、餐飲、服務各功能的品牌主力店,協調發展多元文化,多元消費。
        鵬欣·水游城超越了傳統商業模式的單一城市價值——商品交易平臺與物質消費平臺,而拓展到虛實結合、多元產業結合的新平臺。水游城以自身多元設計為基礎,軟件對接虛擬網絡消費,硬件對接社會多元產業,如:文化產業、會展經濟、社會公益等。運河駁岸廣場、中央穹頂舞臺、五星多功能影院,365天上演各種公益活動、文藝演出、商業展覽、文化論壇等。

        (2)水游城空間與動線規劃
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        2.體驗空間規劃——上海K11
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        K11購物中心由香港新世界集團開發,也是旗下大陸首個K11購物藝術中心,預計到2018年,將在大陸開出19個K11購物藝術中心,K11項目所挑選之地段均為蘊藏豐富文化傳統的城市心臟地帶,對周邊社區的本地文化傳統、人文生活及歷史地理等進行多維度的梳理與整合。
        上海K11 藝術購物中心整合藝術館、購物商場與餐飲的功能。面向公眾提供包括免費藝術中心、新食藝、屋頂花園、大型垂直綠化以及多元化品牌名店的“創藝”生活。

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